Quels sont les avantages fiscaux du démembrement de propriété ?

Grâce à la défiscalisation immobilière, il existe de nombreuses façons de réduire les coûts fiscaux. Le démembrement de propriété fait partie de ce qui se fait de mieux en la matière. Ce mécanisme séduit de plus en plus d’investisseurs. En savoir un peu plus en détail dans cette rubrique !

Focus sur le principe du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est un acte juridique très utilisé par les familles dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Son principe consiste à diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en usufruit et nue-propriété. L’usufruitier possède le droit d’usage du bien et a, par conséquent, le droit d’en percevoir des revenus en le donnant en location, par exemple (usus : droit de se servir du bien, fructus : droit d’en percevoir les fruits).

Le nu-propriétaire, quant à lui, est le propriétaire du bien sans pouvoir en tirer profit ou l’exploiter (abusus : disposition). Le démembrement de propriété prend fin généralement au décès de l’usufruitier. Dès lors, le nu-propriétaire devient le seul propriétaire du bien. Il peut donc, à son tour, l’occuper, le louer, voire même le vendre. C’est ce qu’on appelle remembrement de la propriété.

Démembrement de propriétés : une solution efficace pour réduire ses impôts

La plupart des parents donnent de leur vivant la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. C’est une très bonne alternative qui permet de continuer à profiter du bien, c’est-à-dire d’y vivre ou de le louer afin d’en tirer des revenus. Mais en même temps, c’est une solution de choix pour préparer la transmission de son patrimoine. En effet, le principal avantage du démembrement de propriété est l’abattement fiscal.

D’une part, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire vient automatiquement récupérer le bien immobilier en pleine propriété, et ce, sans avoir à payer les moindres droits. Mais que ce soit bien clair, la donation de la nue-propriété n’a aucune incidence sur le montant de l’IFI (impôt sur la fourniture immobilière) de l’usufruitier. Ce dernier continue donc à payer l’IFI sur la valeur du bien en entier.

D’autre part, avec un tel mécanisme, les droits de donation semblent beaucoup plus faibles que ceux d’une donation ou d’une succession conventionnelle. Concrètement, dans le cadre du démembrement de propriété, les droits se calculent sur la valeur de la nue-propriété, mais pas sur la valeur totale du bien (voir www.demembrement.fr pour en savoir plus). À noter que la valeur de la nue-propriété varie selon l’âge du donateur au jour de la donation. Il existe alors un système de tranche. À titre d’exemple, pour un donateur âgé de 65 ans qui conserve l’usufruit de son bien, mais en remet la nue-propriété à son enfant, les droits de donation sont calculés sur 60 % de sa valeur. En revanche, si l’usufruitier est âgé de 21 à 30 ans, la valeur de la nue-propriété est de 20 % pour une valeur de 80 % en usufruit.